【2025年改訂版】傾斜地に家を建てる時の法規制

まず大前提として農地には建築物を建てることはできません。
それは現在、畑や田として利用している、していないに関わらず地域を管轄している農業委員会に、農地として
届けられている場所すべてです。

農地に建物を建てたい場合は、農地を宅地に転用するよという届出や許可の申請が必要です。
しかし、農地の種類(等級)や農業振興地域、かんがい用水工事の受益地などに該当している土地は許可を受ける
ことが難しくなります。

不動産業者を介しての土地売買であれば、農地の販売はされていないので特に問題になることはありませんが、
自己所有の土地や、ご自身で気に入った土地を見つけてから購入したいと思われる方は注意が必要です。

傾斜地に建つ家は、おおむね山沿いにあることが多いと思いますが、山に家を建てる時の注意点が森林法です。

森林法によって指定された特別な森林を保安林といい、水源の育成、土砂の崩壊や災害の防備、生活環境の保全
・形成等、特定の目的を達成するため、それぞれの目的に沿った森林の機能を確保するために、立木の伐採や土地
の形質の変更等が規制されます。

許可を得ずに伐採などを行うと罰則を受けます。

都市計画法は、都市の健全な発展と秩序ある整備を図るため、土地利用や都市施設の整備、市街地の開発などに
関する規制が設けられています。

都市計画と銘打っているだけに、都市部（人が多く集まる地域）に関する法律です。
この法律の中で、傾斜地に家を建てる場合に注意が必要となるのが第29条の開発行為の許可です。
定められた区域（市街化区域、市街化調整区域）において、一定規模以上の土地を造成して建築する場合は許可
を受けなければなりません。

山林や田舎で、大きな土地を敷地として計画する場合はお気をつけください。

盛土規制法は、旧「宅地造成等規制法」が2023年以降（岡山県では2025年度から）強化・統合された法律となります。

崖崩れ又は土砂の流出を生ずるおそれが著しい区域において、造成に関する工事等について災害の防止を計るために
設けられた法律です。

宅地造成等規制法が強化されたことで、傾斜地での建築は概ね許可または届出が必要となりました。

無許可、無届での工事は工事停止・是正命令のリスクがありますので行政との事前協議がかなり重要となります。

土砂災害の発生が予見される危険な区域を明らかにすることで、危険の周知と建築物等の規制を促進する法律です。

誰でもハザードマップで確認可能で、土砂災害警戒区域（イエローゾーン）と土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）
があり、なかでもレッドゾーンでは建築制限や構造補強の義務が課される可能性があるだけでなく、金融機関の融資
や将来の売却にも影響が大きいため注意が必要となります。

崩壊するかもしれない急傾斜地で、その崩壊により相当数の居住者の危害が生ずるおそれのある地域は、都道府県知事
によって急傾斜地崩壊危険区域として指定されている場合があります。
この区域にある傾斜地に家を建てる時は、水の浸透を助長する行為、建造物の設置または改造、盛土や切土等の工事
をする許可を受けなければなりません。

区域に指定されていなければ許可を受ける必要はありませんが、区域指定の基準は、相当数の居住者の危害が生ずる
おそれのある地域となっているので、指定されていないだけで危険な区域は多数存在しています。

安全面を重視するのであれば、区域内外に関わらず制限に基づいた設計を行うことをお勧めします。

がけ条例とは、敷地が崖（がけ）に面しており、一定の高さを超える崖の上または下に建物を建築する場合、
各行政庁が条例によって制限を設けたものです。

各行政庁の一般的な定義としては「高さが2mや3ｍを超え、30度の角度を超える傾斜がある土地」を崖としています。
がけ条例の規制内容や崖の定義は、各行政庁によって異なります。

場合によっては、建築できる範囲が減ったり、擁壁を設ける必要に迫られることもあります。